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杭州商业地产的自救:写字楼变身酒店式公寓出售

本月初,浙江省人民政府发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》,从全省范围强调去库存。作为浙江省省会城市,杭州的商品住宅去库存走在了全省前列,去化周期不足7个月。

那么在售的非住宅商品房库存状况又如何?新浪乐居以客观数据为依据,以期透视杭州非住宅类商品房的库存现状。

当人们津津乐道杭州住宅库存不足7个月时,商业地产的库存却仍有782万方的体量待去化,消化周期长达30个月。

据克而瑞统计数据显示,截止6月30日,杭州在售的非住宅商品房(包含酒店式公寓、办公、商业用房)存量为72689套(不含40832套限制房),合计体量781.86万方。按照杭州最近6个月的成交速度计算,杭州非住宅商品房去化周期约需29.77个月。

杭州去库存顽疾:办公、商业用房库存高企

统计杭州非住宅商品房库存中各个业态的占比,可以发现,在782万方的整体库存中,办公和商业类物业是滞销大户,两者共占据了77. 3%,其中商业物业占比44.9%,办公物业占比32.4%。

在世邦魏理仕报告中,上半年杭州主城区写字楼成交了23.5万平方米,六个月完成去年全年总量的3/4,总销金额同比增加54%。但就杭州全市整体成交表现而言,商业和办公物业仍显羸弱。在上半年非住宅商品房的成交占比中,商业物业仅占据了22%,办公物业占据28.8%。

相较于处于缓销或滞销中的办公和商业物业,杭州的酒店式公寓却走出了另一波行情,在库存高压中突出重围。

办公物业的自救:改头换面变身酒店式公寓销售

面对商办类物业缓销的现状,不少有远见的开发商已开始主动自救,以求杀出重围。这其中,就有不少开发商把原先定位为写字楼的物业改头换面,转而以酒店式公寓对外销售。这样的案例在滨江区尤其多见,如金铂湾、江滨澜廷……

值得一提的是,改变物业属性后,这些酒店式公寓普遍热销。

以江滨澜廷为例。2012年8月,来自浙江湖州的升华地产以4.92亿元斩获杭政储出[2012]15号地,规划为商务设施用地,折合楼面价8940元/平方米。随后项目被定名为升华悦晟中心,并计划以写字楼形式对外出售。

经历长达近4年“消沉”期后,今年6月16日,当该项目再次亮相媒体见面会时,推广案名已为江滨澜廷,物业形态也变更为酒店式公寓。

“脱胎换骨”后的江滨澜廷犹如时下的“网红”般炙手可热。2016年6月26日,江滨澜廷首开164套含装修LOFT酒店式公寓房源,开发商称当天全部售罄。近期,乐居在江滨澜廷售楼处了解,在项目的成交客户中,有较多温州、台州、金华等区域的投资客户。

类似的例子还有同位于滨江区的金铂湾项目,该楼盘前身为中月创智中心大厦,也是由写字楼改为酒店式公寓。

“主要还是由于滨江区属性决定的。”世邦魏理仕杭州董事总经理马英枢就上述现象接受乐居采访时表示:“滨江区前期写字楼供应量大,租赁市场火爆,致使现阶段办公物业销售压力偏大。”

“滨江高新产业的集聚导入了大量产业白领人群,由此引发公寓的租赁需求上涨。”马英枢说:“公寓的投资回报率相对要高出许多,就投资客而言,对此类产品的购买热情也要高得多。”

政策点拨:允许房地产企业实行整体用途转换

值得注意的是,本月初,在省政府发布的《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》中,针对非住宅商品房库存,我们看到这样一项条款,即“对空置待售的非住宅商品房,允许房地产企业实行整体用途转换,涉及土地用途改变的,依法办理用地手续。”

由此可见,未来或有更多的非住宅商品房通过业态、用途转换的方式来达到消化库存的目的。